分譲マンション　購入後って　どうなの？

数年前マンションをローンで購入しました。 念願の分譲マンションです。　家族の笑顔が最高宝です。 しかし、住み出すと、いろいろな問題が出てきます。 既に3件ほどの問題を住民の協力により解決しました。 やはり、念願の分譲マンションを買ったので、楽しく過ごしたい と思っています。 金利や、大規模修繕、駐輪場についてや、住んでみて思ったこと等 ほわほわした感じで書きたいと思っています。

分譲マンションレポーター　です。

修繕積み立て費が5年目にして1万2千円ほど上がる事になりました。

理由は簡単、10年後、20年後30年後の修繕積立金が足りないからです。

おそらく、マンション供給ベンダーは、買ってもらいたいから、修繕積立金は大幅に安く設定しています。　ホントです。

マンションは、管理組合というものが購入時に必ず入らないといけません。
この管理組合をサポートするのが、管理会社です。

管理会社は、あくまでも管理組合のサポートです。

この管理会社が曲者で、管理会社に1世帯あたり1万4千円ほど払います。
100世帯あれば月140万円ほど管理会社に払います。
年間で、1千万円以上払います。

しかし、修繕積立金は、おそらく1世帯あたり、5千円ほどです。

入居前に50万円ほど、前金として修繕積立金を払いますが、これでは足りません。

修繕積立金の試算をすると、10年後の大規模修繕はぎりぎり予算が足りる程度です。



そもそも、何故、修繕積み立て費が必要かをご説明します。

マンションは、月日が経つと経年消耗していきます。
たとえば、エレベーターのメンテナンスや、外壁の汚れ。
機械式駐車場のメンテナンス。　鉄部の塗装はがれ。



屋上の防水シートのメンテナンス。等々。

快適に、マンションの資産維持をする為に、定期修繕が必要になります。

察しのよい人は理解できると思います。

戸建てちがい、マンションは、この修繕工事に数千万えんから数億円を使う必要があるんです。　


そのお金の出所は、住人たちで共同で出し合います。


この原則を元に、入居と同時に管理組合が発足されます。
そして修繕費を払うことになります。



そこで質問です。　数千万円使う大規模修繕に　月々数千円の積み立てで
足りると思いますか？？


そうです、　足りません。！　きっぱり！


そこで、普通のマンションは、３年から5年位で、組合の中の詳しい方がこの点を指摘します。


組合で色々検討した結果、管理会社を変えて、管理費のコストダウンを行う。
そのコストダウン分を修繕積立金に当てる。

管理費をUPして、大規模修繕の時に、1世帯あたり数百万円の負担をなくすようにする。
と言う事が話し合われました。


大規模修繕の時に、数百万を一世帯でも払えないと、大規模修繕が出来ません。

その為、設備が老朽化して、悪循環に陥ります。


そんなマンションが周りを見渡せばいっぱいあります。

みんな、修繕積立金が足りないのに気づくのが、大規模修繕に直面した
組合役員の方たちです。　そして、一番大変なのが、組合長です。

本来は、修繕積立金、1万5千円、　管理費　7千円くらいが理想らしいです。

一度、確認してください。　おそらく、管理費　1万8千円　積立金4千円位に
なっていると思います。

こんなことがあって、管理会社をまず変えました。
その後　バランスシートを考慮して、管理費が1万2千円ほど上がる方向に向かいました。

未来の大規模修繕費を確保するために。





　

それぞれの分譲マンションで異なると思いますが、
管理組合というものが存在します。

これは、マンションの維持管理を住人で行うための組織です。
マンション購入時は、通常デベロッパー（住友不動産等）の子会社の
管理会社がマンションの管理を行います。

管理会社は、管理組合をサポートするために管理費から、年間数百万円を
払って、マンションの維持管理についてアドバイスをしてもらったり、
掃除や、メンテナンスなどの代行作業を行ってももらいます。

マンションの管理費は、一般的には、購入時は、非常に安く設定されています。
マンション購入時に、一括で30万円とか、50万円とか先払いして、その分
月々の負担を軽くしています。

しかし、20年後30年後に想定される大規模修繕するための費用は一切考慮されていないのが現実です。汗

20年後30年後に、水周りの老朽化による工事や、エレベーターの入れ替えなど。
数億円のお金が必要になります。

このような作業が出来ないと、水漏れのトラブルが起こります。
はっきり言ってこうなると悲惨になるそうです。

その為に、管理組合は、最初の4年くらいまでに、管理会社の見直しや、
資産の再計算、修繕積立金の見直しを行います。

管理会社に払うお金は、規模にもよりますが、1万2千円/1世帯ほど。
修繕積立金が5000円/1世帯ほど。

これでは、はっきり言って足りません。

一般的には、管理会社に払うお金は9000円/1世帯
修繕積立金は、1万5千円/1世帯。

は最低の目安として掛かるお金です。

見落としがちなのが、機械式駐車場のメンテナンス費用が、10年目の
大規模修繕に予算として入っていないことがあるようです。

このようなことを住人による管理組合で話し合います。
そして、管理組合は、持ち回りでする事になることがほとんどだと思います。

分譲マンションを購入する予定の方は、このような少し面倒くさい事も
する必要がある場合があることを考慮に入れてくださいね。　

引き続き
いろいろとこのようなことをお伝えしていきたいと思います。

分譲マンションを購入すると、全員管理組合員になります。

持ち回りで、組合役員になる必要があるマンションが殆どだと
思います。

それとは、別に管理会社と恐らく殆どもれなく契約されています。

ベンダー企業の子会社が多いのですが、少しはサポートしてくれます。

管理会社は、マンションの管理費からお金を支払っていることになります。


祖の為、定期修繕計画や、10年後の大規模修繕のときに、
管理会社に支払っているお金について恐らく問題が発覚することが多いと
思います。

問題というのは、いざ、大規模修繕が必要なときに
修繕積立金は、不足している！

という現実に恐らく直面します。

ここで、管理会社に払っているお金がいかに多いかということに気付きます。

10年後に気付いたら遅いのです。

早めに気付くことをお勧めします。

殆どのマンションは修繕積立金が足りないという問題に直面するのです。

その話し合いをするのが、管理組合の総会で住民全員で考える必要があります。

住民同士でより快適なマンション生活を送るために協力が必要になります。

管理組合の総会は出来るだけ意思表明して、ちょうど良いかもしれません。

メンドクサイですが、20年後30年後の自分のためにもなります。笑

住んでから一番問題になりやすいのが、駐輪場の自転車なのだそうだ。
 
放置自転車や、マナーの悪い置き方。
駐輪場が狭く、入れにくい。
祖の為、エレベーターで自分の部屋の前まで自転車を持っていく。
 
せっかく、分譲マンションを購入したのに、自転車を部屋の前までエレベーターで
もっていかれると。
 
見た目も悪くなるし、資産価値が下がるそうです。
消防上も非常に危険ですし、廊下は共用部分ですし。。。
 
新築の　分譲マンションを購入するときは、部屋の間取りや階数、方位や、設備が気になって
住んでからこんなはずではなかったと悩むことがありました。
 
 
自転車は、一家族２台分のスペースを確保！　
 
二人で過ごしている内は、２台でも十分だねぇ〜。
普段は車だしぃ〜って、考えていると大変です。
 
マンションの自転車置き場は、たいてい２階建ての駅とかにあるような自転車置き場です。
 
今は、改善されているかもしれませんが。
 
上段の自転車置き場は女性は自転車を持ち上げる必要があり、自転車が重たく苦痛になります。
子どもが増えると自転車が置く場所がありません。
 
仕方が無いので、玄関の前の廊下に自転車を置きます。
 
エレベーターが自転車の汚れで、汚れが早く、傷もつきます。
 
あなたが、もし中古のマンションを購入するときに、廊下に自転車が置いてあったら
どう思いますか？
 
普通は、あまり良いイメージを持たないと思います。
 
すると、相場より少し安い値段でしか、買ってもらうことが出来ないようです。
 
すなわち、マンション全体のイメージにより、部屋をいくら綺麗に使っていても
マンションの価値が下がるのです。
 
 
これは、一世帯だけの問題でありませんし。
敷地や構造の問題になります。
 
管理組合で話し合うことになると思いますが、置く場所がないものは改善しようがありません。
 
なので、マンションを選定するときは、自転車置き場も十分に確保できるか？
確認したほうが良いです。
 
われわれは管理組合で協力して今の状況を改善しています。課題はありますが、団結できれば何とかなるものでした。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

分譲マンションを供給しているベンダーは結構限られている気がします。
 
ランキングで掲載されたりしています。
 
此処で感じるのは歴史が浅い会社は、分譲後のアフターフォローが手薄である
確立が高いということでした。
 
私達が問題になった言葉は、担当者は頑張っているが、『経験が無いから分らない。』
と言う会社としての経験値の無さでした。
 
この言葉の何が問題化というと。
 
・修繕積立金の予算が計画どおりになっていない。
・塗装部の点検工事時期がが計画どおりになっていない。
・住民の声に対して、ベンダー会社としての対応が未熟である。
 
等などと住んだ後に発生する問題について経験が無いから
住民に対してアドバイスや、最適な誘導が出来ていないことが多かったです。
 
 
このことは、友達の他のマンションでは皆無な問題ばかりでした。
 
違いは、友達は大手の昔からマンション建設をしていた会社のマンション。
比較的新しいマンションの建設をしている会社の違いでした。
 
年配の人に聞くと、昔は、酷い対応をしていた会社でも、今は、大規模修繕などの
住民トラブルを経験して、勉強して改善していることが目に見えて分りました。
 
 
コスト対サービス。　これは、やはり大事ですが、
分譲マンションは実績で大体想像がつくことが分りました。
 
不動産関係の会社は、保守的な会社が多いことも分りました。
 
そのため、マンションの事前情報は出来るだけ集める必要を感じます。
 
マンションは規模が大きいので、一戸建ての家より傾向がわかりやすいと思います。
 
マンションは、一戸建てと違って土地の価値が殆どありません。
 
立地条件を有利な所を選ぶなど、不動産担保として考えた場合。
 
購入後のトラブルを事前に防ぐ為にもマンションの事前情報を多く集めた方が得策です。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
素人に、判断させようとする所はかなり無理があるような気がしますが。。。
 
それと、分譲マンションを　購入して一番初めに意外と
知られていない事があります。
 
１：住居部分（個人の保有領域）の保証は、2年以内であります。
確かに、分譲住宅メーカーによりアフターフォローがあります。
 
新築分譲マンションは、モデルルームで購入するので、それ以外の
部屋は、カタログで分譲住宅メーカーを信用して購入することが殆どです。
 
しかし、実際に施工するのは分譲マンションが立地する地域の大手
施工会社が殆どだと思います。
 
ここで、問題が、発生します。
 
もし、私の家で、壁紙がはがれたとします。
軽度のトラブルなら直に指定業者が着てくれます。
問題解決も早いです。
 
しかし、システムキッチンと床の間に隙間がある事や、
扉を取り替える必要がある等の大きな改善が必要な場合は、
部分的な対応で済まそうとしてきます。
 
トイレのつまり等もそうです。
 
要するに、言われた所だけ直して、承諾のサインをせまり。
すべてを解決したように見せようとします。
そういう不幸な人は、自分の所だけ、何回も業者を怒って、
直させる必要があり、凄い労力が要ります。
 
 
私が実際に経験した事では、シャワーのヘッドに問題があったという事で、
3年後にヘッドとホースが新品に換わったことがありました。
 
 
私の家は、2年以内に指摘して交換したのですが、業者が
数十世帯に個別対応している内に部品が無くなり、
全室違う種類に交換になったようです。
 
何が、いいたいかと言うと、
 
『マンション住民全体で協力して住宅メーカーに問い合わせないと
問題解決が難しい。』
 
という事です。
 
大きくアフターフォローの参考構図を表します。
 
『分譲マンションを買う時』
分譲住宅メーカー　→　販売代理店　→　住居者
 
『分譲マンション・アフターフォローの時』
 
分譲住宅メーカー　＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
　　↓対応　　 　　　　↑（問題を相談　）
施工会社　　　　　　　↑
↑（指示）　↓対応　　↑
管理会社（多くは分譲住宅メーカー子会社）
↑（指示）　↓受け付け　　　　　　
分譲マンション管理組合（殆ど何も分らない住民の集まり）
↑（相談）　↓（指定業者が修理）
入居者（問題が起こって困っている人）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
 
この図の、管理会社と施工会社が、何故か？
アフターフォローに対して、大きなクッションになってしまいます。
 
担当の方々は、頑張っていただくのですが、
対応が遅かったりで2年以内という事を意識しているのかのように
感じる点もしばしば。
 
 
このケースに当てはまらない事も多いと思いますので、
参考として考えてください。　
 
 
 
 

都市型分譲マンションと聞いてどう思いますか？
 
私は、便利な生活が待っているし、お洒落な生活が出来るだろう！
と感じていました。
 
実際に、そういう所が6割あるなぁ~と感じます。
 
では、後、4割はどうかというと。
 
近くに幼稚園や学校が無かったり、食料品や、
生活用品を購入するのが不便だったり。
と結局、車で少し走って大型スーパーまで
買いに出かける必要があったりします。
 
後、ダラシナイ格好をしている人が少なく。
服装や持ち物に気を使います。　
隣が会社だったりしますから。笑
 
この点が少し不便に感じる点です。
 
しかし、生活面では、３ｗａｙアクセスで交通網はバッチリとか。
自転車で繁華街に行けたり、飲んで帰っても１メーターで
家に着いたり。
 
大人の生活をする分にはとても満喫できます。
子育ては少し工夫が要りますが、近くに公園はありますし、
ご近所さんとも遊んで、子どもも楽しいみたいです。
 
子どもは、何処でも友達と両親がいれば良いみたいですけど。
 
良いと思う所。
・交通が便利。
・仕事場が近い。
・通勤時間が短い。
・家族と一緒の時間が増える。
・犬が公に犬が飼える。
 
悪いと思う所。
・自然が少ない。（近くに小さい公園はあります。
・子どもの病院が意外と少ない。
・近くに日用品を安価で手に入れる所が無い。
・スーパーが小さいので品数が少ないし割高に
感じることが多い。
 
 
 
 
 
 
 
 
 

やはり、住んでみると色々と問題が出てきます。 不平不満も少し出てきます。 家は、３回作らないと理想の家にならないと よく聞きますが、まさしくそう感じます。 分譲マンションは実物を見て買うことは、中古物件や、 キャンセル住居などを除いては、モデルハウスで イメージの９０%以上決まっている感じでした。 クーラーの引き回しや、冷蔵庫の大きさ。 乾燥機つきの洗濯機が入るか入らないか。 ガスの位置。コンセントの位置。電話線の位置。 住んで見ないと見えない部分が実に多いです。 そんなちょっとした情報をお伝えできればと思います。