分譲マンション　購入後って　どうなの？

数年前マンションをローンで購入しました。 念願の分譲マンションです。　家族の笑顔が最高宝です。 しかし、住み出すと、いろいろな問題が出てきます。 既に3件ほどの問題を住民の協力により解決しました。 やはり、念願の分譲マンションを買ったので、楽しく過ごしたい と思っています。 金利や、大規模修繕、駐輪場についてや、住んでみて思ったこと等 ほわほわした感じで書きたいと思っています。

今回、住宅ローンの借り換えをする事について調べたので。



そして、驚いたことがあったので、シェアします。


都市銀行で、住宅ローンを組んでいて、固定金利で、３％とします。


そして、他行で、借り換え審査が合格しました。


そして、住宅ローンの一括申請を現在借りている銀行に連絡すると。


条件が同じになるようにそろえてきました。　汗


はっきり言って　驚きました。


借り換えに、70万円くらい手数料がいるんで、金利が同じになると。


同じ銀行で借り替える方がお得です。


だって、繰上げ返済が一番お得なんですからね。



そして、前回、銀行に相談したときは、金利の引き下げは無視されました。。。


なのに、他行に借り換えするよって連絡すると、大幅に金利低下を提案してきた
んです。


ちょっと、あいた口がふさがりませんでした。　しばらく。


未曾有の経済危機。　　高額融資先の、大お得意様の住宅ローンを組んでいる人
を逃したら

金利収入が減るからでしょうか？

学校の心配２。


心配材料

公立小学校の　勉強のレベル具合


現状の想定と検討事項

私立の小学校と、公立の小学校の差は、

学校と先生の生徒に教える為の熱意と指導力。

やはり、ここは差が出ます。



現実出ています。　汗


公立の先生は、はっきり言って当たり外れがあることは事実です。

失礼だとは思いますが、事実です。


会社員として働いている大人としては、物足りない部分。

感覚が甘い部分がどうしても感じます。



教育は、勉強や、受験勉強がすべてではありません。

しかし、よく遊び、よく学び。　特技、不得意。


色々あるのが、社会です。　そして、大人になってから
気づくのは遅いです。

公立小学校は、ジッと座ってられない子どもさんが、数名いることの可能性が高
いです。


地域的なさも大きいと思いますし。　運　不運もあるのも事実だと思います。

大阪が学力が低いということも最近分かりました。

簡単に引越しが出来ない分譲マンションの購入者は子育てという部分を

重要視して考えるべきだと後々の大変さを考えると重要です。


実際に、暮らす崩壊している親御さんのは無しを聞いて、耳を疑った事も。。。

情報は出来る限り収集するほうが良いです。この手の情報は、ネットでは、中々
手に入らないので。

情報収集はママともが重要に感じますよ。

分譲マンションを買う人は、やはり、家族を持った人。


子どもがいる人。　が多いのではないでしょうか？


マンションにもよると思いますが、子育て世代が多いマンションは。


子どもが結構います。


そして、あかちゃん　保育園、　幼稚園　と進むにつれて

心配になってくることが増えてきます。


地域でも違うと思いますが、結構、小学校の問題は、ニュースにたまになります
よね。



じっとしてられる子が、少なくなっている。
先生の言うことを聞かない。（聞けない？）



分譲マンションを購入すると簡単に引越しすることが出来ないので。


もし、このようなお子さんがいる小学校のクラスになると授業ができない

状態になるそうです。


そして、この状況を察知して心配する親御さんは、私立の小学校に進学を熱心に
考えられます。



分譲マンションのローン　＋　私立の小学校の学費。


そして、塾代。


はっきりいって、子どもが二人いようと、3人いようと、1人いようと。


普通の人は、このような支払いの生活は無理でないでしょうか？


そして、公立小学校にいくと、勉強しないご家庭のお子さんと、

大学まで進学を考えているお子さんのギャップで、授業のレベルが決まるそうで
す。


此処までくると、地域の雰囲気に左右されるので、マンションが安いから。


すこし高いから。　で決められるレベルではありません。


自分たちの将来を見据える必要がマンション選びのその後を左右する現実は、

ほんと無視できない状況になっていることは事実です。

ペット飼育について色々と規約があると思います。


最近は、ペット飼育可能というマンションも多いと思います。


そして、管理会社が、初めにたたき台として、ペット飼育に関する


規約を作っていると思いますが。

よく見ると。　ざるで、スカスカの無いようになっていると思います。



かといって、分譲マンションに住む人は、自分の家なので

あまり、へんな飼い方をしないと思うので。

規約に手をつけると、息苦しくなる場合もあります。


やはり、何もルールで束縛しないで、安心してペットが飼える様に

なるマンションが楽ですよ。

住宅ローンの借り換えは、1％以上　10年以上残高。

これが、基本なんですけど。


今の時代に、少しでも金利を安くして、早く返してしまう。

これが、根本になるので、借り替えるとリスクをしょいます。


でもですね。


少しでも安い金利。　これに尽きるのも事実です。


だって、期間が長いから。


数百万円、変わってきます。


だんなの時間が限られていると、手続きをするのも難しいので。


夫婦そろって。　


する事は。　ホンと単純に考えたほうが良いです。


金利が安い。
利便性がある。
早く返すこと前提。

シュミレーションしてくれるので。

それに沿って、手続きをします。


恐らく、大部分は、一緒と思いますが。


実印
住宅ローンの明細書
住宅ローンを返している通帳。

今年と、昨年の源泉
市民税納付証明書

。。。

他、色々いります。　資料さえそろえれば手続きは
機械的です。

でも、資料をそろえるのが面倒です。


手数料は、70万くらい掛かります。ローンに組み込むことも出来ますが。


本末転倒。　繰り上げ返済したほうが良い場合もあります。


でも、他行に借り替えないと金利を安く出来ないので、痛し痒しです。

住宅ローンの借り換えを検討する時に。


一般的な条件は、10年以上　残り期間がある。

1%以上　金利差がある。


これは、返済条件として　一般的になっています。


まず、この条件をクリアすれば、借り替えたほうがお得と

いうシュミレーション結果がでます。


でも、ちょっと待ってください。


借り換えには、保障料が要ります。


これは、大体60万くらい。


今分を繰り上げ返済すると、残金がガクッと減ります。



そして、借り替えると、また、ローンばっかり払う期間が増えます。


最初は、残金が減りません。


10年くらい経ってから、やっと残金が減っていきます。


そのことを考えると。




やはり、繰上げ返済を意識したほうが良いかもしれません。




でも、今の生活もあるので、ちょっとでも、安くなるなら。


トータルで安くなるなら。　　結局場、どれだけ金利として

支払うか？　と　生活が楽になるか？　の天秤が必要です。


もう少し具体的なことは次回に。

初めの、数日、数ヶ月、数年は。


新鮮だし。　利害関係もないし。

仲良く、楽しく。　過ごせると思います。。


思う存分、分譲マンションを楽しんでください。




楽しまないと、損ですよ。


せっかく、高いお金で、長いローンを組んで買うんですから。



分譲マンションを買える人が集まるので、比較的住人は裕福な

穏やかな人が多いので、安心してご近所づきあいも楽しめる確立も高いです。



まぁ、、最近は、近所づきあいを嫌がる人もいるみたいですが。


子どもが出来ると、話は変わります。

私たちのマンションでは、ご近所どおしの子どもたちと家の行き来して

遊んでいるみたいです。

同じマンション内だと安心ですしね。　今のご時世。


大規模修繕、積立金の不足。恐らく出てきます。


マンションによっては　音の問題、ごみの問題。


色々と出てきますが、話し合いで解決できることが殆どなので、

経験的に、直接言わずに、管理人さんに間に入ってもらうのが良いと思います。




年数が経つにつれご近所づきあいも、同じ生活パターンの人としか

顔を合わせる率が少なくなるのでね。　

適当になっていきますよ。　ご安心を。


ですが、ご近所が、賃貸みたいに変わる確立が低く、
顔も知っている人なので、安心して住みやすいと思います。

やはり、マンション購入すると、部屋が広くて、高い階にある部屋。

魅力的です。

でも、価格が高い。

無理して買って、子どもが出来て。

公庫等で、2年固定などで、金利が上がって返済できない。

奥様が、子育ての為仕事を辞めて返済が出来ない。

結構考えられますよね。


不動産やは、年収で借りれるお金のすべての範囲ですすめます。

5000万円まで借りれますよ。　13階で眺め最高。

子どもが出来ても十分な広さですし。


一生に一度の買い物。　後悔の無い物件にしたほうが良いですよ。


色々とあると思いますけど。


マンションは、住んでから、色々お金が掛かります。

修繕積立金。　恐らく、足りません。

4年後くらいに大幅にアップするマンションが多いです。

大規模修繕で、追加金が必要な場合もあります。

20年後、30年後は、修繕積み立て計画に、入ってません。

ローンは、35年まで組めます。

この時点で、安心できない部分が発生します。


12年後くらいの大規模修繕で、マンションを売る人もいます。

20年後の大規模修繕で引越しした人もいます。

一生に一度だからこそ。

色々な負のパターンも考慮に入れる必要がある事に


購入してから気づきました。。。汗


片方の収入の４倍位で変える物件が良いみたいです。

600万円の4倍。　2400万円

年収が400万円に下がったら。

年収の　6倍になります。

夫婦共働きの時に、繰上げ返済。

これが一番聞きますけど。

結婚して子どもが出来るまでの期間は計画的に！

固定資産税が、もう直ぐ、着ますね。


今、マンションが買い時と色々な所で言われています。


今の設備で、この割引価格。


もうありえません。


アウトレットもあります。


もう少しすると、安い物件は、安い設備。

今みたいに、安い物件で、高い設備。

これは、在庫がなくなり次第終わりみたいです。



でも、割引しても、高い設備がついていても。


支払いが出来なければ、楽しい生活を送れません。苦笑


で、固定資産税。


これは、当初5年間は、半額。


ということは、10万円の固定資産税が、6年後には、20万円に。。。。


単純に、月、1万から、2万に固定資産税が上がることです。


サブプライムまでは、いきませんが。気をつけないと。。。


毎年、クーラー1台買える位。


まぁ、土地にもよると思いますが。。。


東京や、大阪の都市型マンションを購入予定の方は、


固定資産税も考慮に入れる必要があります。

恐らく、大部分のマンションは、理事は持ちまわりだと思います。


そして、1年に一回。　総会を開いて、修繕計画や、年次報告をします。


それが、恐らく、マンションが経った時期によって違うかもしれませんが。

3月に行うところが多いと思います。



規約が変わる事もあるので、ちゃんとチェックしないと。

困ったことになる時もあるので。

マンションを購入した後も、賃貸と違うめんどくささがデメリットとして残りま
す。



ですが、同じような顔ぶれなので、住んでいる安心感は分譲マンションのメリッ
トかもしれません。

管理人さんは、普通、住宅を買ったときに、住宅供給している会社の子会社から
派遣されてます。


しかし、子会社は、子会社なので、クレームなんかは結構吹き飛ばされていまし
た。


窓口の人は非常に頑張ってもらったのですが。



その為。　管理会社を住民の意見を集めて変えました。


コストが安くなる。　クレーム対応も、立場が等しくなる。


上記がメリットでしょうか？



しかし、デメリットとしては、過去の出来事を新しい管理人さんは知らないわけ
です。



これは、非常に不便です。


管理人さんがマンションの事を一番知っているわけですから。


ころころ管理人さんが変わると、住んでいる人にとっては、信頼できる、マンシ
ョンを管理する人がいなくなるので。。。。




色々と、歯がゆいし、周りの目が気になります。


また、管理人さん変わったよ。って。


WINWINの関係になれるように、最適な方法を見つける為にも。


管理人さんは、長いこと勤めていただけるような活動をお勧めします。


雇用を創出しているというプライドを持っても良いかもしれませんよ。

防犯カメラって、死角がないように設置しないと意味がないですよね。


最近は、凶悪犯罪で、空き巣に入って人がいたら、人に危害を加えることも

少なからずあります。


でも、防犯カメラがあると、予防になります。


防犯カメラついていますってことで。

だって、丸見えですもん。



ですが、使い方を間違えると、ストーカーと同じような事と同じになります。



もし、防犯カメラの映像を勝手に、誰か見ていたら？


気持ち悪くないですか？



せっかく、分譲マンションをかったのに。


自由に、住民と協力して楽しく過ごしたいですよね。



プライバシーも、自由も当たり前に。








でも、防犯カメラ。　見られてる感を意識するとすごく住みづらい。


防犯と、プライバシー。　　両てんびんです。


原則　防犯カメラは、犯罪があった時しか見ることが出来ません。


それを破ると、違反になります。


ですが、こそっと行動するとわかりにくいのも現状。。。。


モラルを持っている住人ばっかりだと良いんですけど。

分譲マンションに入居する時の規約の説明があるんですが、

想像もつかないようなびっくりする行動をする人がいるので


そのような事は出来ません。　って規約がありました。


そのときは、そんな人おらんやろぉ〜、おおじょうしまっせぇ〜と

笑っていました。


どんな事か？　っていうと。


古くなって、マンションを出て行くときに、ご近所さんが買い取るんですって、


そうすると、広くしたいから、壁をぶち抜きたいという人がいるそうです。


マンションは、強度が保てなくなるので、壁をぶち抜くことが出来ません。

って規約だったり。

修繕積立金を横領が出来ないように、管理します。っだったり。

近所の、モンスター家族だったり。

こまごまとあります。



基本は、自治体なんで、マンション住人で話し合って、自分たちの住みやすい

用にするのですが、メンドクサイ。


人任せになる。



じゃぁ、自分の好きにしたい人が、勝手に決めだす。



そうなると、他の人の意見を利かずに暴走を始めます。



暴走されるとすごく住みにくくなります。



あくまでも、民主主義で運営できるようにしないと、せっかく買った分譲マンシ
ョンが


暴走した人のマンションを借りているような住み心地になりますよぉ〜。


住人を追い出すのはめっちゃ大変なことなので、そうなる前に手を打つ事を

お勧めします。

マンションに住んでいると、必ず、共同生活を取り仕切る　規約という文章が存
在する。


しかし、これは、悪用される場合がある。

普通は、住民トラブルを規約というルール化により避ける目的がある。


しかし、一部の完ぺき主義の人によって、がんじがらめにされると。



支配されたマンションになってしまう。


例えば、プライバシーがなくなったり、違反すると誓約書を書かされたり。


せっかく買った分譲マンションなんですから、しんどいですよね。


そんな人は、戸建てで自分の思い通りに住んだらよいんですよ。


何よりも、そんな人をほっておくと、後の祭りです。

規約にあるからといわれるとね。　普通はメンドクサイから争うことを避けます。


でも、都合の良いように変えているだけなんですよ。

ある特定の人が、満足して住む為に。


マンション規約で、民主主義が崩れるような事があればマンションの価値が下が
ります。


そんな事が起こらないように、理事会は、しっかりと活動を維持する必要があり
ますよ。

新築マンションを購入すると、固定資産税を一年に一回払わないといけません。


オーナーとしての誇りとして、税金を払う必要があります。


そして、現在は、新築マンションを購入した場合、5年間、固定資産税が半額になっていると思います。


購入する時は、5年なんてすごく先の話だと思っていましたが。

実際に、新築マンションに住むと5年なんてあっというまです。　苦笑

70平米くらいのマンションだと、固定資産税は、地域によって違うと思いますが、７万円くらいでしょうか？　もっと高いか？　安いかは、　お持ちの土地や、地域によるかもしれません。



当初5年は、7万円ですが、6年目からは、14万円になります。

そう、半額減税が消えると、単純に減税前の税金に戻る？　増える？



おそらく増える！　と感じる人が多いでしょう。




新築分譲マンションを所有する優越感は、思ったより高い税金として帰ってきます。





付き換算すると1万円くらい高いマンションに住めます。　単純に考えると。



後は、管理費1万円。　修繕積立金、　1万円？2万円？


駐車場代が1万円？　って考えると、新築分譲マンションは、ランニングコストが結構掛かることに気づきます。




しかし、マンションを変える人が集まるので、流動性の高い賃貸よりは、安心感を買っている感じになるかもしれません。




なので、マンションを購入を考えている人は、ランニングコストも考慮して検討してください。



5年後に給料が上がっていると限らない時代ですからね。

住宅ローン減税は10年です。


これも、長いようで、短いんですよね。


大規模修繕もあるし。


色々コストが掛かります。　分譲マンションって。

音の問題は定期的に発生する。

早朝にドンドンって音がなったり、してびっくりするとか。

でも、早朝といっても住民同士の時間はまちまち。


6時半でも早朝。　5時でも早朝。

8時に起きる人からすれば、寝不足に。　いらいらします。



深夜。　11時ごろからほとんどの人は寝ています。

誰かは、必ず寝ています。



マンションは、結構音が響きます。



最近は、ましになっているといってもやはり


音がすごく響きます。


たとえば、ベランダに出るときの音。　


ガラガラガラ。　コツコツコツ


そんな音はかなり響きます。


でも、時間帯が、9時とか10時とかなら
気になりません。


これが、夜の1時なら迷惑です。




マンションに住むということは、ちょっとした気遣いが必要です。



でも、この人に対しての気遣いが出来れば、便利な土地に。



便利な環境を手に入れることが出来ると思います。




住人同士の理解を促すように管理組合で協力する必要が、問題解決への近道です。

分譲マンションレポーター　です。

修繕積み立て費が5年目にして1万2千円ほど上がる事になりました。

理由は簡単、10年後、20年後30年後の修繕積立金が足りないからです。

おそらく、マンション供給ベンダーは、買ってもらいたいから、修繕積立金は大幅に安く設定しています。　ホントです。

マンションは、管理組合というものが購入時に必ず入らないといけません。
この管理組合をサポートするのが、管理会社です。

管理会社は、あくまでも管理組合のサポートです。

この管理会社が曲者で、管理会社に1世帯あたり1万4千円ほど払います。
100世帯あれば月140万円ほど管理会社に払います。
年間で、1千万円以上払います。

しかし、修繕積立金は、おそらく1世帯あたり、5千円ほどです。

入居前に50万円ほど、前金として修繕積立金を払いますが、これでは足りません。

修繕積立金の試算をすると、10年後の大規模修繕はぎりぎり予算が足りる程度です。



そもそも、何故、修繕積み立て費が必要かをご説明します。

マンションは、月日が経つと経年消耗していきます。
たとえば、エレベーターのメンテナンスや、外壁の汚れ。
機械式駐車場のメンテナンス。　鉄部の塗装はがれ。



屋上の防水シートのメンテナンス。等々。

快適に、マンションの資産維持をする為に、定期修繕が必要になります。

察しのよい人は理解できると思います。

戸建てちがい、マンションは、この修繕工事に数千万えんから数億円を使う必要があるんです。　


そのお金の出所は、住人たちで共同で出し合います。


この原則を元に、入居と同時に管理組合が発足されます。
そして修繕費を払うことになります。



そこで質問です。　数千万円使う大規模修繕に　月々数千円の積み立てで
足りると思いますか？？


そうです、　足りません。！　きっぱり！


そこで、普通のマンションは、３年から5年位で、組合の中の詳しい方がこの点を指摘します。


組合で色々検討した結果、管理会社を変えて、管理費のコストダウンを行う。
そのコストダウン分を修繕積立金に当てる。

管理費をUPして、大規模修繕の時に、1世帯あたり数百万円の負担をなくすようにする。
と言う事が話し合われました。


大規模修繕の時に、数百万を一世帯でも払えないと、大規模修繕が出来ません。

その為、設備が老朽化して、悪循環に陥ります。


そんなマンションが周りを見渡せばいっぱいあります。

みんな、修繕積立金が足りないのに気づくのが、大規模修繕に直面した
組合役員の方たちです。　そして、一番大変なのが、組合長です。

本来は、修繕積立金、1万5千円、　管理費　7千円くらいが理想らしいです。

一度、確認してください。　おそらく、管理費　1万8千円　積立金4千円位に
なっていると思います。

こんなことがあって、管理会社をまず変えました。
その後　バランスシートを考慮して、管理費が1万2千円ほど上がる方向に向かいました。

未来の大規模修繕費を確保するために。





　

それぞれの分譲マンションで異なると思いますが、
管理組合というものが存在します。

これは、マンションの維持管理を住人で行うための組織です。
マンション購入時は、通常デベロッパー（住友不動産等）の子会社の
管理会社がマンションの管理を行います。

管理会社は、管理組合をサポートするために管理費から、年間数百万円を
払って、マンションの維持管理についてアドバイスをしてもらったり、
掃除や、メンテナンスなどの代行作業を行ってももらいます。

マンションの管理費は、一般的には、購入時は、非常に安く設定されています。
マンション購入時に、一括で30万円とか、50万円とか先払いして、その分
月々の負担を軽くしています。

しかし、20年後30年後に想定される大規模修繕するための費用は一切考慮されていないのが現実です。汗

20年後30年後に、水周りの老朽化による工事や、エレベーターの入れ替えなど。
数億円のお金が必要になります。

このような作業が出来ないと、水漏れのトラブルが起こります。
はっきり言ってこうなると悲惨になるそうです。

その為に、管理組合は、最初の4年くらいまでに、管理会社の見直しや、
資産の再計算、修繕積立金の見直しを行います。

管理会社に払うお金は、規模にもよりますが、1万2千円/1世帯ほど。
修繕積立金が5000円/1世帯ほど。

これでは、はっきり言って足りません。

一般的には、管理会社に払うお金は9000円/1世帯
修繕積立金は、1万5千円/1世帯。

は最低の目安として掛かるお金です。

見落としがちなのが、機械式駐車場のメンテナンス費用が、10年目の
大規模修繕に予算として入っていないことがあるようです。

このようなことを住人による管理組合で話し合います。
そして、管理組合は、持ち回りでする事になることがほとんどだと思います。

分譲マンションを購入する予定の方は、このような少し面倒くさい事も
する必要がある場合があることを考慮に入れてくださいね。　

引き続き
いろいろとこのようなことをお伝えしていきたいと思います。

分譲マンションを購入すると、全員管理組合員になります。

持ち回りで、組合役員になる必要があるマンションが殆どだと
思います。

それとは、別に管理会社と恐らく殆どもれなく契約されています。

ベンダー企業の子会社が多いのですが、少しはサポートしてくれます。

管理会社は、マンションの管理費からお金を支払っていることになります。


祖の為、定期修繕計画や、10年後の大規模修繕のときに、
管理会社に支払っているお金について恐らく問題が発覚することが多いと
思います。

問題というのは、いざ、大規模修繕が必要なときに
修繕積立金は、不足している！

という現実に恐らく直面します。

ここで、管理会社に払っているお金がいかに多いかということに気付きます。

10年後に気付いたら遅いのです。

早めに気付くことをお勧めします。

殆どのマンションは修繕積立金が足りないという問題に直面するのです。

その話し合いをするのが、管理組合の総会で住民全員で考える必要があります。

住民同士でより快適なマンション生活を送るために協力が必要になります。

管理組合の総会は出来るだけ意思表明して、ちょうど良いかもしれません。

メンドクサイですが、20年後30年後の自分のためにもなります。笑

住んでから一番問題になりやすいのが、駐輪場の自転車なのだそうだ。
 
放置自転車や、マナーの悪い置き方。
駐輪場が狭く、入れにくい。
祖の為、エレベーターで自分の部屋の前まで自転車を持っていく。
 
せっかく、分譲マンションを購入したのに、自転車を部屋の前までエレベーターで
もっていかれると。
 
見た目も悪くなるし、資産価値が下がるそうです。
消防上も非常に危険ですし、廊下は共用部分ですし。。。
 
新築の　分譲マンションを購入するときは、部屋の間取りや階数、方位や、設備が気になって
住んでからこんなはずではなかったと悩むことがありました。
 
 
自転車は、一家族２台分のスペースを確保！　
 
二人で過ごしている内は、２台でも十分だねぇ〜。
普段は車だしぃ〜って、考えていると大変です。
 
マンションの自転車置き場は、たいてい２階建ての駅とかにあるような自転車置き場です。
 
今は、改善されているかもしれませんが。
 
上段の自転車置き場は女性は自転車を持ち上げる必要があり、自転車が重たく苦痛になります。
子どもが増えると自転車が置く場所がありません。
 
仕方が無いので、玄関の前の廊下に自転車を置きます。
 
エレベーターが自転車の汚れで、汚れが早く、傷もつきます。
 
あなたが、もし中古のマンションを購入するときに、廊下に自転車が置いてあったら
どう思いますか？
 
普通は、あまり良いイメージを持たないと思います。
 
すると、相場より少し安い値段でしか、買ってもらうことが出来ないようです。
 
すなわち、マンション全体のイメージにより、部屋をいくら綺麗に使っていても
マンションの価値が下がるのです。
 
 
これは、一世帯だけの問題でありませんし。
敷地や構造の問題になります。
 
管理組合で話し合うことになると思いますが、置く場所がないものは改善しようがありません。
 
なので、マンションを選定するときは、自転車置き場も十分に確保できるか？
確認したほうが良いです。
 
われわれは管理組合で協力して今の状況を改善しています。課題はありますが、団結できれば何とかなるものでした。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

分譲マンションを供給しているベンダーは結構限られている気がします。
 
ランキングで掲載されたりしています。
 
此処で感じるのは歴史が浅い会社は、分譲後のアフターフォローが手薄である
確立が高いということでした。
 
私達が問題になった言葉は、担当者は頑張っているが、『経験が無いから分らない。』
と言う会社としての経験値の無さでした。
 
この言葉の何が問題化というと。
 
・修繕積立金の予算が計画どおりになっていない。
・塗装部の点検工事時期がが計画どおりになっていない。
・住民の声に対して、ベンダー会社としての対応が未熟である。
 
等などと住んだ後に発生する問題について経験が無いから
住民に対してアドバイスや、最適な誘導が出来ていないことが多かったです。
 
 
このことは、友達の他のマンションでは皆無な問題ばかりでした。
 
違いは、友達は大手の昔からマンション建設をしていた会社のマンション。
比較的新しいマンションの建設をしている会社の違いでした。
 
年配の人に聞くと、昔は、酷い対応をしていた会社でも、今は、大規模修繕などの
住民トラブルを経験して、勉強して改善していることが目に見えて分りました。
 
 
コスト対サービス。　これは、やはり大事ですが、
分譲マンションは実績で大体想像がつくことが分りました。
 
不動産関係の会社は、保守的な会社が多いことも分りました。
 
そのため、マンションの事前情報は出来るだけ集める必要を感じます。
 
マンションは規模が大きいので、一戸建ての家より傾向がわかりやすいと思います。
 
マンションは、一戸建てと違って土地の価値が殆どありません。
 
立地条件を有利な所を選ぶなど、不動産担保として考えた場合。
 
購入後のトラブルを事前に防ぐ為にもマンションの事前情報を多く集めた方が得策です。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
素人に、判断させようとする所はかなり無理があるような気がしますが。。。
 
それと、分譲マンションを　購入して一番初めに意外と
知られていない事があります。
 
１：住居部分（個人の保有領域）の保証は、2年以内であります。
確かに、分譲住宅メーカーによりアフターフォローがあります。
 
新築分譲マンションは、モデルルームで購入するので、それ以外の
部屋は、カタログで分譲住宅メーカーを信用して購入することが殆どです。
 
しかし、実際に施工するのは分譲マンションが立地する地域の大手
施工会社が殆どだと思います。
 
ここで、問題が、発生します。
 
もし、私の家で、壁紙がはがれたとします。
軽度のトラブルなら直に指定業者が着てくれます。
問題解決も早いです。
 
しかし、システムキッチンと床の間に隙間がある事や、
扉を取り替える必要がある等の大きな改善が必要な場合は、
部分的な対応で済まそうとしてきます。
 
トイレのつまり等もそうです。
 
要するに、言われた所だけ直して、承諾のサインをせまり。
すべてを解決したように見せようとします。
そういう不幸な人は、自分の所だけ、何回も業者を怒って、
直させる必要があり、凄い労力が要ります。
 
 
私が実際に経験した事では、シャワーのヘッドに問題があったという事で、
3年後にヘッドとホースが新品に換わったことがありました。
 
 
私の家は、2年以内に指摘して交換したのですが、業者が
数十世帯に個別対応している内に部品が無くなり、
全室違う種類に交換になったようです。
 
何が、いいたいかと言うと、
 
『マンション住民全体で協力して住宅メーカーに問い合わせないと
問題解決が難しい。』
 
という事です。
 
大きくアフターフォローの参考構図を表します。
 
『分譲マンションを買う時』
分譲住宅メーカー　→　販売代理店　→　住居者
 
『分譲マンション・アフターフォローの時』
 
分譲住宅メーカー　＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
　　↓対応　　 　　　　↑（問題を相談　）
施工会社　　　　　　　↑
↑（指示）　↓対応　　↑
管理会社（多くは分譲住宅メーカー子会社）
↑（指示）　↓受け付け　　　　　　
分譲マンション管理組合（殆ど何も分らない住民の集まり）
↑（相談）　↓（指定業者が修理）
入居者（問題が起こって困っている人）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
 
この図の、管理会社と施工会社が、何故か？
アフターフォローに対して、大きなクッションになってしまいます。
 
担当の方々は、頑張っていただくのですが、
対応が遅かったりで2年以内という事を意識しているのかのように
感じる点もしばしば。
 
 
このケースに当てはまらない事も多いと思いますので、
参考として考えてください。　
 
 
 
 

都市型分譲マンションと聞いてどう思いますか？
 
私は、便利な生活が待っているし、お洒落な生活が出来るだろう！
と感じていました。
 
実際に、そういう所が6割あるなぁ~と感じます。
 
では、後、4割はどうかというと。
 
近くに幼稚園や学校が無かったり、食料品や、
生活用品を購入するのが不便だったり。
と結局、車で少し走って大型スーパーまで
買いに出かける必要があったりします。
 
後、ダラシナイ格好をしている人が少なく。
服装や持ち物に気を使います。　
隣が会社だったりしますから。笑
 
この点が少し不便に感じる点です。
 
しかし、生活面では、３ｗａｙアクセスで交通網はバッチリとか。
自転車で繁華街に行けたり、飲んで帰っても１メーターで
家に着いたり。
 
大人の生活をする分にはとても満喫できます。
子育ては少し工夫が要りますが、近くに公園はありますし、
ご近所さんとも遊んで、子どもも楽しいみたいです。
 
子どもは、何処でも友達と両親がいれば良いみたいですけど。
 
良いと思う所。
・交通が便利。
・仕事場が近い。
・通勤時間が短い。
・家族と一緒の時間が増える。
・犬が公に犬が飼える。
 
悪いと思う所。
・自然が少ない。（近くに小さい公園はあります。
・子どもの病院が意外と少ない。
・近くに日用品を安価で手に入れる所が無い。
・スーパーが小さいので品数が少ないし割高に
感じることが多い。
 
 
 
 
 
 
 
 
 

やはり、住んでみると色々と問題が出てきます。 不平不満も少し出てきます。 家は、３回作らないと理想の家にならないと よく聞きますが、まさしくそう感じます。 分譲マンションは実物を見て買うことは、中古物件や、 キャンセル住居などを除いては、モデルハウスで イメージの９０%以上決まっている感じでした。 クーラーの引き回しや、冷蔵庫の大きさ。 乾燥機つきの洗濯機が入るか入らないか。 ガスの位置。コンセントの位置。電話線の位置。 住んで見ないと見えない部分が実に多いです。 そんなちょっとした情報をお伝えできればと思います。

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